Загроза нікчемності

Кілька важливих нюансів земельного юридичного простору

Сергій Коновалов,
директор консалтингової компанії «Земельний Фонд України»

– Чи існують ризики обходу норми про переважне право шляхом укладення договорів дарування чи міни?

– Відповідно до ст. 130 Земельного кодексу України передбачено, що переважне право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

Ст. 131 ЗК України визначено, що набуття права власності на земельні ділянки відбувається на підставі договорів міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

У чинному законодавстві існує норма закону, яка визначає переважне право купівлі, проте неврегульована процедура реалізації такого переважного права. Це часто призводить до заміни договору купівлі-продажу договором дарування або міни, проте така заміна несе в собі ризик визнання таких договорів нікчемними.

– Які механізми купівлі землі юридичними особами через підконтрольних осіб виглядають найперспективнішими?

– Юридичні особи можуть набути право власності на земельну ділянку внаслідок (ст. 82 ЗКУ):

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок його засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадку;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом (наприклад, за рішенням суду).

Земельна ділянка може перебувати як в одно­осібній власності підприємства, так і в загальній власності з іншими юридичними або фізичними особами, з визначенням частки кожного з учасників загальної власності (спільна часткова власність).

Спільна власність передбачає наявність відповідного договору про те, як власники хочуть володіти, користуватися й розпоряджатися земельною ділянкою (ч. 2 ст. 88 ЗКУ).

Договір укладається в письмовій формі та засвідчується нотаріально. При цьому, крім звичних у таких випадках прав на частку в доходах від такого об’єкта власності, можливості володіння, розпорядження і користування частиною земельної ділянки, яка відповідає зареєстрованим правам, власники мають і обов’язки: вони повинні брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах щодо утримання і збереження загальної земельної ділянки. Загалом права та обов’язки власників земельних ділянок встановлено статтями 90–91 ЗКУ.

Доволі розповсюдженою є практика укладення договору про спільну діяльність, який фактично приховує інший правочин – договір оренди землі, задля уникнення встановлених законодавством процедур. Наслідком цього може стати визнання його недійсним у судовому порядку, зокрема за позовом прокуратури, яка «полюбляє» таку категорію справ.

– Трансфер переважного права може бути платний. Чи може призвести це до виникнення ринку таких прав? Чи можна буде оскаржити угоду про платну передачу переважного права, якщо його не вдасться реалізувати в угоді купівлі-продажу земельної ділянки?

– Законом про умови обігу земель сільськогосподарського призначення передбачається таке поняття, як «трансфер переважного права». Якщо коротко, то це передача переважного права на купівлю землі як орендаря на будь-яку іншу особу (фізичну або юридичну).

На сьогодні Закон не визначає якоїсь детальної процедури.

Єдине, що передбачається, – це письмова форма (передача переважного права купівлі землі з юридичної особи на якусь фізичну особу).

Ви самостійно визначаєте хто буде покупцем і на цю особу оформляється передача такого права.

Обов’язково потрібно про це повідомити власника земельної ділянки (в такому разі, якщо власник захоче продати земельну ділянку – він знатиме про особу, котра має першочергове право на її купівлю; якщо не досягнете домовленості про купівлю-продаж – то тільки тоді така ділянка може бути продана будь-кому іншому зі сторони).

Проте додатковими законами планується передбачити детальну процедуру реалізації переважного права на купівлю землі, зокрема, щоб уся процедура проходила через нотаріуса в нотаріальній формі (передача переважного права, повідомлення про продаж, відмова від переважного права тощо).

Через відсутність на законодавчому рівні прописаних процедур щодо переважного права можна з повною впевненістю говорити про виникнення ринку таких прав.

Щодо можливості оскарження такої платної передачі переважного права поки що рано говорити, проте будь-яку угоду можна оскаржити, якщо є беззаперечні докази щодо предмета оскарження.

ЗАКОН НЕ ВИЗНАЧАЄ ЯКОЇСЬ ДЕТАЛЬНОЇ ПРОЦЕДУРИ ТРАНСФЕРА ПЕРЕВАЖНОГО ПРАВА


– Частим пунктом договорів оренди державної землі є положення, що зміна власника – підстава для розірвання договору оренди. Зараз багато державної землі буде передаватися в комунальну власність. Чи ставить це під загрозу орендарів? Які ризики такої передачі для тих, хто працював за схемою договорів про спільний обробіток земельної ділянки?

– Ризики щодо розірвання з приводу зміни власни­ка по договору оренди державної землі звісно є.

Щодо наявних ризиків по договорах про спільний обробіток земельних ділянок, тут слід розуміти, що наслідки щодо розірвання договору про спільну діяльність у разі зміни власника земельної ділянки є юридично правильними, бо за таким договором ділянка передається для спільного використання і ведення діяльності. Якщо одна сторона виходить та/або в неї відбувається відчуження власності на землю, то як вона може вести спільну діяльність по укладеному раніше договору?

Як цьому завадити? Відповідь – ніяк. Тільки шляхом укладення нових договорів з новими власниками.

– НАЗК назвав відсутність реєстру земельних ділянок державної та комунальної власності, які знаходяться на праві постійного користування, а також реєстру укладених договорів про спільний обробіток земельних ділянок значним корупційним ризиком. Як ви оцінюєте корупційні ризики цього аспекту?

– Корупційні ризики є високими. Можна назвати кілька джерел ризиків:

• недосконалість нормативного регулювання;

• Земельний кодекс України;

• індивідуальна недоброчесність посадових осіб установ, підприємств та організацій державної та комунальної власності, в постійному користуванні яких знаходяться земельні ділянки;

• відсутність реєстру земельних ділянок державної та комунальної власності, які знаходяться на праві постійного користування, а також реєстру укладених договорів про спільний обробіток земельних ділянок.

НАСЛІДКИ ЩОДО РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ПРО СПІЛЬНУ ДІЯЛЬНІСТЬ У РАЗІ ЗМІНИ ВЛАСНИКА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ Є ЮРИДИЧНО ПРАВИЛЬНИМИ

– Згідно з даними всеукраїнської нормативної грошової оцінки, навіть сусідні ділянки зі схожими якісними характеристиками мають суттєві розбіжності в оцінці. Чи можна оскаржити Нормативну грошову оцінку конкретної земельної ділянки? Хто і як може це зробити? Чи можна замінити нормативну грошову оцінку експертною грошовою оцінкою?

– Оскаржити Нормативну грошову оцінку (НГО) можна, проте слід оскаржувати саме рішення міської ради (сільська рада), яким було затверд­жено технічну документацію щодо НГО, або оскаржувати дії щодо застосування при розрахунках НГО відповідних локальних коефіцієнтів, з якими не погоджуєшся.

Оскаржувати може власник та/або користувач земельної ділянки. Шляхом складання та подання позовної заяви до суду.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оцінку землі» НГО та ЕГО (експертна грошова оцінка) це різні види оцінки землі, які проводяться відповідно до призначення, в них різний порядок проведення.

НГО – проводиться для визначення розміру податків та обов’язкових платежів, орендної плати тощо.

ЕГО – проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки, використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них.

СЛІД ОСКАРЖУВАТИ САМЕ РІШЕННЯ МІСЬКОЇ РАДИ, ЯКИМ БУЛО ЗАТВЕРДЖЕНО ТЕХНІЧНУ ДОКУМЕНТАЦІЮ ЩОДО НГО

Передача в оренду придбаної землі, яка знаходиться в заставі, вимагає погодження з банком. В яких умовах банк зазвичай може гальмувати угоду?

– Так, справді, ст. 17 Закону України «Про заставу» визначено, що заставодавець зберігає право розпорядження заставленим майном, якщо інше не передбачено законом чи договором.

Заставодавець може відчужувати заставлене майно тільки за згодою заставодержателя, якщо інше не встановлено законом.

Банк може гальмувати угоди передачі в оренду придбаних земельних ділянок, які знаходяться в заставі, в разі порушення заставодавцем обов’язків, визначених ст. 50 Закону України «Про заставу». При заставі прав, якщо інше не передбачено договором, заставодавець зобов’язаний:

• виконувати дії, необхідні для забезпечення дійсності заставленого права;

• не здійснювати уступки заставленого права;

• не виконувати дій, що тягнуть за собою припинення заставленого права чи зменшення його вартості;

• вживати заходів, необхідних для захисту заставленого права від посягань з боку третіх осіб;

• надавати заставодержателю відомості про зміни, що сталися в заставленому праві, про його порушення з боку третіх осіб та про домагання третіх осіб на це право.

Так, відповідно до ст. 51 цього ж Закону визначено, що при заставі прав, якщо інше не передбачено договором, заставодержатель має право:

• незалежно від настання терміну виконання забезпеченого заставою зобов’язання вимагати в судовому порядку переводу на себе заставленого права, якщо заставодавець порушив обов’язки, передбачені ст. 50 цього Закону;

• вступати в справу як третя особа в судовому спорі, в якому розглядається позов про заставлене право;

• у разі порушення заставодавцем обов’язків, передбачених ст. 50 цього Закону, самостійно вживати всіх заходів, необхідних для захисту заставленого права проти порушень з боку третіх осіб.