Мікроскопічний, але емоційний

Ринок паїв може народитися занадто дрібним

Якого елемента не вистачає в правовому ландшафті, що створений до відкриття ринку?

– Потрібно було надати право купувати землю тим, хто на ній господарює. Адже це й було основною тезою ринку землі, ще до того, як почалася активна фаза реформи. І цю тезу десь загубили.

В нас є господарства, котрі інвестують, створюють робочі місця, наповнюють бюджети, працюють ефективно на цій землі, але вони позбавлені права купувати її.

Компанії, в яких є хоча б мізерна частка іноземних інвестицій, узагалі недопущені до ринку.

Це відверта дискримінація.

Якщо ми говоримо про економіку, це несправедливі умови, ринок потрібно максимально розширяти, адже метою було стимулювати економіку, залучити інвестиції.

Щодо якості правового ландшафту в цілому, слід розуміти, що він не остаточний, він буде змінюватися.

До того ж, на жаль, на зміни будуть впливати політичні резони. Тобто навіть не факт, що 2024 р. друга фаза відкриття ринку запуститься саме в тому форматі, який сьогодні прописаний. Думаю, 2023 р. багато хто з політиків побажає переглянути план.

Якщо ж на референдум виносять питання щодо дозволу іноземним особам купувати землю, то ми відразу можемо сказати результат. Референдум – це емоційні рішення людей, а держава повинна формувати економічну політику зважено.

– Чи може відкриття ринку призвести до масової деконсолідації полів? Адже реалізувати переважне право юридична особа зараз може тільки за допомогою милиць, через передачу його фізичним особам.

– Для цього є достатня кількість бар’єрів. За нашими розрахунками, тільки дуже невелика кількість власників паїв бажають продати ділянки, десь близько 2,5 %. І навіть ті, що бажають продати, хотіли б бачити ціну вищу, ніж готові дати покупці.

Так, зараз землі будуть викупати неконсолідовано, адже дуже мало ділянок попадуть на ринок. По-перше, він буде дуже маленький, а по-друге, він буде емоційний.

Тому якщо буде пропозиція, будуть купувати на власників та працівників підприємств передусім.

Навіть якщо ділянка продається новій особі, договір оренди продовжить діяти.

Тому орендарям варто подбати про реєстрацію договорів, про подовження строку тих, чий термін спливає, про умову щодо автоматичної пролонгації. Тоді хоча б власники 10 разів перепродують ділянку, договір оренди діятиме.

Розірвати його за формальними ознаками досить складно. Можна лише в разі систематичної невиплати орендної плати понад два роки, що досить нечасто зустрічається.

В зоні ризику – тіньова оренда. Орендарі за сірими, незареєстрованими договорами повинні розуміти, що у них немає переважного права на купівлю землі. Власники паїв часто не розуміють, що вони страждають через такі схеми, адже їхні громади не розвиваються, не наповнюється бюджет.

– Що буде з емфітевзисом?

– З емфітевзисом для мене як для юриста дивна ситуація, що з нього зробили договір псевдокупівлі.

Насправді це той самий договір користування. Втім, землекористувачу за договором емфітевзису не надається переважне право, воно надається лише орендарю.

Звісно, власник землі може продати ділянку, навіть якщо вона в емфітевзисі. Проте навіщо землекористувачу чи іншій особі купувати цю земельну ділянку, якщо договір продовжить діяти ще 100 чи 200 років?

Чи може передача земель громадам спричинити перерозподіл землекористувачів на цих ділянках? Особливо це стосується найкорумпованіших схем із правом постійного користування, спільного обробітку тощо.

– Така зміна не є підставою для зміни орендаря. Старі договори оренди, які були укладені з Держгеокадастром, будуть діяти й надалі.

У Верховній Раді знаходиться законопроєкт про ліквідацію права постійного користування. Державні підприємства, в яких є акти на постійне користування, змінять на право або господарського відання, або операційного уп­­равління. І ці права вже можна буде передавати в оренду.

Не буде більше договорів поза правовим полем, про спільну діяльність, наприклад, про спільний обробіток, коли весь кеш ішов у гаманець директору державного підприємства. Коли ухвалять закон, буде один договір оренди землі й гроші вже офіційно підуть частково підприємству, частково – державі.

Очікуємо, що цей закон таки ухвалять наприкінці року. Чому не зараз? Треба об’єктивно оцінювати. З осені буде нова сесія, поки комітети пройде, обговорення… Зараз за земельні законопроєкти ВР не готова голосувати, тому що це сильно політизована тема. І так Рада декілька місяців працювала лише над земельним питанням.

– Для багатьох інвесторів може виявитися сюрпризом, що по закону не всі паї можна орати.

– Так, тому покупець повинен завчасно дізнатися про всі обмеження.

Наприклад, якщо прибережні зони були розпайовані, з цим уже нічого не поробиш. Така ділянка може продаватися, передаватися в оренду – що завгодно. Проте існують певні обмеження щодо її експлуатації. Наприклад, повинна бути встановлена захисна смуга, де заборонено орати, виконувати господарську діяльність. Інколи під такі обмеження може попасти значна частина ділянки.

Звісно, інвестор повинен дивитися на мапі, де ділянка розташована. Однак поки що не всі обмеження є в кадастрах.

Сподіваюся, що найближчим часом запрацює портал геопросторових даних, там має показуватися не тільки інформація з Державного земельного кадастру, а й усі обмеження мають позначатися. Проте поки що сайт працює в пілотному варіанті.