Архіви чудово горять

«Земля не може приносити збитки. Її не стає більше, проте люди розмножуються».

Джон Апдайк

Як підготуватися до відкриття ринку: два залізних правила, два алгоритми та шість нюансів

Андрій Одуд,
адвокат, керуючий адвокатським бюро «Одуд і Партнери»

Які б операції з землею ви не планували, існує нагальна потреба перевірити, чи виконані два важливих правила.

ПРАВИЛО ПЕРШЕ:

ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА ПОВИННА МАТИ КАДАСТРОВИЙ НОМЕР.

Це так званий аграрний паспорт для землі, і без такого кадастрового номера здійснити жодної юридичної операції із землею буде неможливо.

Кадастровий номер земельної ділянки — це індивідуальний цифровий код (номер) земельної ділянки, що не повторюється на всій території України, присвоюється земельній ділянці під час проведення її державної реєстрації та зберігається за нею протягом усього часу її існування.

Реєстрацією земельних ділянок або присвоєнням (визначенням) кадастрових номерів займається територіальне управління Держземагентства.

АЛГОРИТМ 1

Для отримання кадастрового номера необхідно виконати три кроки:

1) укласти договір із землевпорядною організацією;

2) виготовити технічну документацію та погодити її;

3) отримати витяг із Державного земельного кадастру.

Документацію далі передають на погодження до територіального управління Держзем­агент­ства та внесення інформації про земельну ділянку до Національної кадастрової системи.

Після цього, в місячний термін, ви отримаєте витяг із Державного земельного кадастру, який міститиме інформацію про розмір, адресу, кадастровий номер земельної ділянки та інформацію про її власника.

– Що робити, якщо ви помітили технічні помилки в даних, внесених до Державного земельного кадастру? Як доповнити неповні дані?

– Виправлення помилок, допущених під час ведення Державного земельного кадастру (далі — ДЗК), регламентовано ст. 37 Закону «Про державний земельний кадастр» та Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 р. №1051.

Помилками в ДЗК є: технічна помилка (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), зокрема помилка, допущена у відомостях ДЗК унаслідок помилки в документації із землеустрою та оцінки земель.

АЛГОРИТМ 2

У разі виявлення фізичною або юридичною особою у витягу, довідці з ДЗК, викопіюванні з картографічних матеріалів ДЗК технічної помилки особа письмово повідомляє про це територіальному органові Держгео­ка­дастру в районі (місті) за місцеперебуванням земельної ділянки.

До повідомлення додаються документи, що містять зазначені в повідомленні технічні помилки, та документи, що підтверджують такі помилки й містять правильну редакцію відповідних відомостей.

Виправлення технічної помилки здійснюється державним кадастровим реєстратором у Державному земельному кадастрі, витягу, довідці з ДЗК, викопіюванні з картографічних матеріалів ДЗК та всіх документах, які створюються під час ведення ДЗК (в електронній та паперовій формах) та містять відповідні відомості шляхом повторного виготовлення (в електронній та паперовій формах) відповідних документів (їх аркушів).

На аркуші документа в паперовій формі, в якому виявлено технічну помилку, державний кадастровий реєстратор робить позначку про наявність та виправлення помилки.

НЮАНС 1

Також звертаю увагу: якщо технічна помилка (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка) допущена органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру, то потрібно звертатися до державного кадастрового реєстратора з відповідним повідомленням про виправлення відповідної помилки.

Якщо ж помилка допущена у відомостях ДЗК унаслідок помилки в документації із землеустрою, то спочатку необхідно виправити ці помилки у відповідній документації, а вже потім звертатися до державного кадастрового реєстратора.

Поширеними є помилки в обмінних файлах.

НЮАНС 2

Якщо землевпорядна організація відмовляється виправити таку помилку або вимагає за це гроші, то заявник може подати скаргу до кваліфікаційної комісії при Держземагентстві.

За фактами, викладеними в заяві-скарзі, будуть проведені перевірки. За неякісну роботу землевпорядника, який припустився помилок, можуть позбавити кваліфікаційного сертифіката. Відновити сертифікат можна, але не раніше ніж через два роки й за умови здачі кваліфікаційного екзамену.

НЮАНС 3

– Як подібні помилки можуть вплинути на угоди з ділянкою?

– Технічні помилки самі по собі не є підставою для визнання угоди недійсною. Тим паче, коли таку технічну помилку можливо виправити, як вже зазначалося вище.

Проте невчасне їх виявлення може призвести до інших наслідків, наприклад, тоді, коли потрібно чітко розділити межі земельних ділянок, а відповідно до кадастрових номерів земельні ділянки находять одна на іншу. Тоді й починаються суперечки між власниками суміжних ділянок.

НЮАНС 4

– Процедура внесення відомостей до Державного земельного кадастру не передбачає автоматичного аналізу файлів для реєстрації земельної ділянки. Посадові особи Держгеокадастру часом відмовляють у внесенні відомостей до кадастрової мапи. Як діяти в такому разі?

– Щоб проаналізувати ситуацію, потрібно обов’язково отримати письмову відмову. Більшість відмов, хоч і формальні, але мають своє законне підґрунтя. Хоча, на думку простих громадян, вони є безпідставними. З іншого боку, працівники Держгеокадастру повинні дотримуватися своїх положень і порядку роботи та внесення змін.

ПРАВИЛО ДРУГЕ:

ПОДБАЙТЕ, ЩОБ РЕЧОВІ ПРАВА БУЛИ ОБОВ’ЯЗКОВО ВНЕСЕНІ ДО ВІДОМОСТЕЙ ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО.

У більшості людей право на землю знаходиться лише на паперових носіях. А це – відкритий шлях для шахраїв, які можуть підробити документи й звернутися, наприклад, до нотаріуса з підробкою. Крім того, коли немає відцифрованих даних у реєстрі, ніхто не знає, хто власник, окрім того органу, який видавав документ, в архіві якого знаходиться другий примірник документа.

Проте не слід панікувати: відцифрувати можна буде і після 1 липня, в будь-який час.

Для цього потрібно звернутися до нотаріуса, державного чи приватного, або до державного реєстратора.

Тож радимо підняти ваші документи, звернутися до нотаріуса або до державного реєстратора й подбати про внесення даних до реєстру. Ваш документ буде відсканований у державний реєстр і в кольоровій копії буде там знаходитися.

НЮАНС 5

– Як зазначає НАЗК, у період з 1993-го по 2003 рік акти на право власності громадян на земельні ділянки не були внесені в загальну базу Державного земельного кадастру, яка була запроваджена 2002 року, а земельним ділянкам не надавалися кадаст­р­ові номери.

А з 2003-го по 2009 рік у державних актах уже зазначається кадастровий номер земельних ділянок, але через низку причин не вся інформація була внесена до Державного земельного кадастру.

Саме це стало причиною виникнення корупційної схеми зі знищення актів на право власності в архівах кадастру. Що робити власнику, якщо виявилося, що в архівах кадастру відсутній відповідний акт на право власності?

– Справді, перехід із паперового реєстру до елект­ронної бази Державного земельного кадастру став підставою не лише корупційних схем посадовців різного рівня, а й причиною зловживання недобросовісних громадян для здійснення самозахоплення земельних ділянок, а також для «Реєстраційного рейдерства».

«Реєстраційне рейдерство» – це здійснення незаконної реєстраційної дії державним реєстратором.

Тоді людині треба звертатися зі скаргою на дії державних реєстраторів до Міністерства юстиції, до Офісу протидії рейдерству або до суду.

Такими випадками повинні займатися як прокуратура, так і НАЗК.

Слід пам’ятати, що реєстрація земельних ділянок у Державному земельному кадастрі забезпечує гарантування захисту права власності (користування) на землю.

 В архівах кадастру злочинцями було знищено немало актів на право власності

Крім того, хочу звернути увагу, що державні акти на право власності на землю відповідно до п. 10 ст. 28 прим. 1 розділу VII «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про Державний земельний кадастр», якими було посвідчено право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, видані до 01.01.2013 р., є дійсними.

Із запровадженням з 2013 року автоматизованої системи ДЗК – Національної кадастрової системи – кожен власник, землекористувач земельної ділянки має змогу за допомогою порталу «Публічна кадастрова карта України» (https://map.land.gov.ua) перевірити – чи внесено його земельну ділянку до державної кадастрової системи та наскільки правильними й правдивими є відомості про неї.

На сьогодні ДЗК містить інформацію про сформовані та зареєстровані земельні ділянки, відомості про які внесено до нього на підставі відповідної документації із землеустрою, передбаченої ст. 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр».

Згідно з пунктом 2 розділу VII «Прикінцевих та перехідних положень» Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера.

У разі, якщо відомості про зазначені земельні ділянки не внесені до Державного реєстру земель, їх державна реєстрація здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою їх власників (користувачів земельної ділянки державної чи комунальної власності).

Відповідно до пункту 115 Постанови Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» необхідно виготовити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в землевпорядній організації.

Перелік таких організацій можна знайти на офіційному сайті Держгеокадастру України.

НЮАНС 6

– Реєстраційне рейдерство – як вчасно дізнатися про факт незаконної реєстраційної дії?

– На жаль, не існує можливості вчасно дізнатися про незаконні реєстраційні дії. До кожного такого злочину готуються заздалегідь й інколи дуже ретельно. Тому про незаконні дії людина дізнається вже по факту вчинення такої дії.

Навіть якщо ви під’єднати послугу смс-інформування й отримали повідомлення про те, що з вашою земельною ділянкою вчинено якусь реєстраційну дію, це вже сталося. Реєстрації чи перереєстрація вже відбулася.

У такому разі звернення до правоохоронних органів із заявою про вчинення злочину є лише одним з інструментів захисту від незаконної рейдерської атаки. Найпріоритетніше завдання людини, що зазнає рейдерського захоплення, – це скасувати незаконну реєстраційну дію. Для цього вже потрібна допомога кваліфікованого юриста чи адвоката.

На сьогодні існують багато платформ, які платно надають так звану послугу смс-інформування. На сайті Міністерства юстиції є подібна послуга, а також нещодавно презентували таку послугу в додатку «Дія».